Рынок тарифов ЖКХ расслаивается и пытается структурироваться

Рынок тарифов ЖКХ расслаивается и пытается структурироваться

Между Москвой и Санкт-Петербургом много различий. В том числе и в том, как управляется жилая недвижимость в этих двух городах.  В чем же здесь разница?

Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

Новое исследование «Структура рынка обслуживания жилой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга (сравнительный анализ)», подготовленное Ассоциацией компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), позволяет узнать, что происходит в этой сфере в двух главных городах страны, попутно выявив ключевые проблемы развития рынка ЖКХ. 

 

От Ростова — до самых до окраин

Как рассказал президент АКОН Сергей Креков , для определения базового уровня исследования был введен так называемый индекс Ростова. Будучи самым маленьким из всех крупных городов страны, он позволяет сравнивать тарифы на содержание и ремонт домов, устанавливаемые муниципалитетами этих городов. Поскольку в структуре себестоимости обслуживания дома самая большая доля приходится на зарплату (68%), то ростовский тариф взят за основу.

Интересно, что тарифы в Москве и Санкт-Петербурге оказались ниже, чем в некоторых крупных регионах. А самый высокий тариф отмечен в Нижнем Новгороде — 29,85 руб. за 1 кв. м. Напомним, что этот показатель определяет, какое количество средств может быть потрачено на обслуживание дома.

Приведенные факты свидетельствуют о том, что сегодня тарифообразование на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) мало связано с себестоимостью затрат на обслуживание дома, а в основном определяется волюнтаристскими решениями и способностью местного населения платить за коммунальные услуги. Никаких же методологий расчета не существует.

Эксперты проанализировали обслуживание 245 млн кв. м в Москве и 122 млн кв. м в Санкт-Петербурге. Были выделены три типа управления жилищным фондом: государственный, частный и ТСЖ. В целом структура управления жилфондом в обеих столицах складывалась самостоятельно. Но в процессе развития вышло так, что и там и там доминируют госкомпании. Их доля в городе на Москве-реке существенно выше, чем в городе на Неве —почти на 20%.

ТСЖ и ЖСК занимают наименьшую долю на этих двух рынках, 6,7% в Москве и 12,6% Петербурге. Один любопытный нюанс: в северной столице доминируют ТСЖ, а в Москве — ЖСК. Это связано с тем, что в свое время застройка Белокаменной в значительной степени велась с помощью жилищно-строительных кооперативов.

Анализ складывающейся ситуации показывает, что рынок с одной стороны расслоился, а с другой — четко структурирован. Дома с минимальной экономической эффективностью и максимальным износом в большинстве своем находятся под управлением государственных компаний. А вот частные управленцы не желают взваливать на себя это бремя.

С другой стороны, между частными УК и ТСЖ идет борьба за дома. Средняя площадь дома, находящегося под управлением ТСЖ, выше, чем средняя площадь одного дома, управляемого УК. Причина кроется в том, что экономика ТСЖ — это экономика одного дома, и для своего экономического оправдания Товариществу требуется больший масштаб деятельности. А УК свою экономику формирует на основе портфельного управления домостроениями.

Каждая форма управления домов имеет свои минусы. Так, если еще недавно ТСЖ воспринималось в качестве лучшей управленческой модели, то сейчас к нему появляется все больше претензий. С точки зрения бизнеса, далеко не всегда экономически целесообразно строить его на базе одного многоквартирного дома (МКД).

В число неожиданных новшеств последнего времени вошла и такая практика. Зачастую товарищества используют УК как… подрядчика для выполнения необходимых работ. Это позволяет ТСЖ, говоря по-простому, сводить концы с концами, делает вывод Сергей Креков.

Общей же модели управления ТСЖ сегодня нет: одни это делают хорошо, другие — не очень. В целом же, по мнению эксперта, в нынешней ситуации ТСЖ, по сути, вываливаются из системы.   

 

Жилищно-коммунальная аномалия

А как себя чувствует ЖКХ во времена кризиса, когда почти все отрасли испытывают спад? На этом фоне ЖКХ растет в объемах, поскольку растут тарифы. Единственное кризисное явление — рост задолженности.  Если раньше в МКД она не превышала в среднем 5%, то сейчас — от 25% до 30%.

В каком-то смысле это аномалия, считает Сергей Креков. Если сравнивать экономическую ситуацию в секторе жилой и коммерческой недвижимости, то в последнем случае УК снижают свои издержки на управление. В жилом же секторе все наоборот. Согласно последним опросам, до половины жителей страны экономят на еде. Но невозможно снизить расходы на оплату коммунальных услуг: такого механизма у нас пока не предусмотрено.

Более того, тарифы растут. У...






ЖКХАрхитектураБизнесВластьИнтерьерНедвижимостьНовостиРазноеСтройматериалыТехнологии

Рынок тарифов ЖКХ расслаивается и пытается структурироваться | Съедобное – несъедобное

Рынок тарифов ЖКХ расслаивается и пытается структурироваться | Новые вокзалы столицы: на всех парах к единой агломерации

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *