Рынок недвижимости застройщикам пора избавляться от отъевшихся посредников

Рынок недвижимости: застройщикам пора избавляться от отъевшихся посредников

Известный девелопер — о подводных течениях на столичном рынке недвижимости и рисках социального «цунами»

Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

На рынке недвижимости мы сегодня пришли к ситуации, которая, на первый взгляд, может показаться парадоксальной. При падающем спросе количество девелоперских проектов не сокращается, а как минимум остается на прежнем уровне, в отдельные моменты даже увеличиваясь. Почему так происходит?

 

Раньше, когда шел приток нефтедолларов, недвижимость стала одним из основных активов для вливания свободных денег. В виду неразвитости экономики, других вариантов было крайне мало. По сути, квадратные метры стали биржевым продуктом. Цена на недвижимость постоянно росла, и доходность от инвестиций в нее опережала банковские депозиты.

Затем произошел кризис 2008 года, который также подстегнул людей, имевших сбережения, перекладывать их в наиболее надежный актив — «недвижку». Так, к 2010—2012 годам на рынке образовался ажиотажный спрос при недостаточном количестве предложения.

Посмотрев на выросший вследствие этого на 20—30% ценник, многие предприниматели захотели воспользоваться этой ситуацией: было начато строительство большого количества новых объектов. И так как цикл девелоперского проекта составляет 5—6 лет, сегодня мы пришли к моменту, когда они все выходят на рынок. При этом объективная экономическая ситуация в стране ухудшилась, а спрос сократился.

Что следует за этим? Застройщики вынуждены снижать цены. Начинается обострение конкуренции: они начинают «пожирать» друг друга, ведя войну за более выгодное предложение покупателю. Стоимость метра все больше снижается, пока наконец не упирается в себестоимость. Далее проект становится убыточным. Но у девелоперского проекта есть такое свойство — из него нельзя выйти.

Остановить проект, зафиксировав убытки, могут позволить себе только самые крупные компании. Большинство игроков к таковым не относятся: для многих это единственный проект, в который вложены все деньги. Поэтому застройщики вынуждены доводить проекты до логического завершения, то есть реализации, несмотря на убытки, чтобы вернуть хоть что-то из вложенных денег. Этим объясняется сложившийся сегодня на рынке «парадокс». Казалось бы, покупателю это только на руку. Но стоит ли так уж радоваться?

 

Пузырь лопнул

Разбухший в предыдущие годы от притока нефтедолларов рынок стал рассадником паразитических, нездоровых и нечестных схем, ставших, к сожалению, за это время нормой.

Огромный спрос и ликвидность объектов в московском регионе сформировали целый класс спекулянтов, которые покупали квартиры на котловане и продавали их через год-полтора, зарабатывая свои 20—30%. Рынок был откровенно «перегрет», маржа застройщика доходила до 50—70%, которые распределялись далее по всем участникам «банкета». На ней вполне себе комфортно устроились риэлторы, рекламные агентства, рекламные площадки — все те, кто участвует в процессе продажи.

Застройщик, имея свои 30% прибыли, мало интересовался, что там происходит дальше по всей цепи. Рекламные площадки пользовались этим, накручивая количество звонков и обращений, в эффективности которых никто не разбирался. Агентства недвижимости управляли собственной выручкой, но не застройщика. Зачастую продавали одному покупателю объекты разных девелоперов, умножая собственную маржу, но не клиента.

На перегретом рынке выстроилась определенная модель кооперации, когда нормой вознаграждения агентства стали 2% от выручки, не зависящие от реальных продаж. Агентство получало рекламный бюджет, а дальше хоть трава не расти. Раньше это срабатывало, так как спрос был большой, а сегодня, в условиях обострившейся конкуренции, этот подход проваливает продажи, что чревато остановкой всего проекта. Причем агентству все равно — оно получит рекламный бюджет плюс 2% от проданного по факту.

А что же застройщик? Рынок изменился, спрос падает, количество проектов не снижается, конкуренция обострилась… В этих условиях он не может себе позволить прежние схемы, они ведут его к банкротству. Жизнь подталкивает к тому, чтобы начать смотреть на реальную эффективность работы всех участников цепи. Пора задать вопрос отъевшимся посредникам: где продажи, где сделки?

 

Что будет дальше?

Банки сегодня практически прекратили проектное финансирование. При отсутствии достаточного притока средств от продаж у застройщика образуются кассовые разрывы. Это приводит к отставанию по срокам строительства, которое наносит удар по репутации. Продажи падают, растет «претензионка», ситуация еще более усугубляется. Параллельно растет налоговая нагрузка. В результате застройщик вскоре оказывается банкротом.

К сожалению, это обычная ситуация на сегодняшний день. Для застройщика хороших вариантов не осталось — в лучшем случае он реализует проект, потеряв 30%, и выйдет из бизнеса. Но есть и худший вариант — недобросовестные девелоперы будут продавать объекты, не...






НедвижимостьАрхитектураБизнесВластьЖКХИнтерьерНовостиРазноеСтройматериалыТехнологии

Рынок недвижимости: застройщикам пора избавляться от отъевшихся посредников | Программа капитального ремонта капитально пробуксовывает

Рынок недвижимости: застройщикам пора избавляться от отъевшихся посредников | Из-за чего столичный чиновник Андрей Бочкарев нарушил основной принцип делового человека

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *