Рынок недвижимости опасайтесь не больших расходов а низких доходов

Рынок недвижимости: опасайтесь не больших расходов, а низких доходов

В нынешней кризисной ситуации на рынке недвижимости выиграют те, кто не держится за старые схемы работы, а активно ищет новые пути

Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

Нынешний кризис на рынке недвижимости порожден не только общеэкономическим кризисом в стране. Он имеет и свои, так сказать, родовые черты. В их числе прежде всего следует назвать использование упрощенных финансовых схем. До определенного момента они исправно  работали, но в изменившихся  условиях дают сбой. И до тех пор пока участники рынка не освоят новые финансовые механизмы, ждать заметного улучшения ситуации не приходится. Время простых решений миновало.    

 

Рублевая революция

В течение целых десятилетий на российском рынке недвижимости главной денежной единицей традиционно являлся американский доллар. Но в 2015 году рынок резко «поменял ориентацию» и перешел  на отечественные рубли. Причина такой метаморфозы очевидна: девальвация российской  валюты.  

Объем инвестиций в рынок недвижимости в 2015 году составил около $3 млрд, что на 30% меньше, чем в 2014 году. Как считает эксперт рынка недвижимости Олеся Дзюба , в 2016 году объем рынка в долларовом исчислении почти не изменится по сравнению с 2015 годом, однако в рублях он сократится на 30%.

Меняется и состав тех, кто вкладывает деньги в недвижимость. Исторически доля институционных инвесторов колебалась в пределах 15—20%. При этом вклад частных инвесторов до 2014 года не превышал 5—10%, но за менее чем два последних года он вырос до 30%. Связано это с подорожанием заемного финансирования: выгоднее стало инвестировать в недвижимость собственные деньги.

На российском рынке капитала еще недавно твердое второе место занимал капитал из Европы и Северной Америки. Но в последнее время его оттеснил на третью позицию инвестиционный поток с Ближнего и Дальнего Востока. Однако, вопреки нашим надеждам, большого притока китайских средств не произошло. 

Куда больше всего вкладывают деньги инвесторы, в какие виды недвижимости? На первом месте офисная недвижимость, далее идет ритейл. Однако в 2014—2015 годах доля ритейла стала сокращаться в силу того, что снизились арендные доходы. На третьем месте расположились склады.

На российском рынке возросла премия за риск. А сам он вернулся к объемам 2010 года.

В целом же положение сложное. Банки денег не дают, новые проекты не стартуют, в итоге у многих девелоперов ломается отлаженный годами бизнес.     

 

Рассмотри все и выбери лучшее

В этих условиях нужно рассматривать все возможности для привлечения средств. Одна из самых распространенных схем — поиск партнеров с собственным капиталом для снижения рисков. Другой возможный вариант — софинансирование проекта со стороны якорных ритейлеров, которые взамен получают долю недвижимости в построенном объекте.

Весьма перспективна диверсификация вложений по секторам. При таком подходе, например, строится не только торговый центр, но и жилье, продажа которого позволяет обеспечивать финансирование строительства главного объекта.

В результате сокращения арендных потоков стоимость торговых центров снизилась на 30—55%. Их стало выгодней покупать, но менее выгодно строить, поскольку заметно вырос срок окупаемости.

Инвесторы ищут максимально прибыльные объекты для инвестирования.  И чтобы вызвать их интерес, в своем предложении нужно учитывать эту тенденцию.

Деньги на рынке есть, уверена директор отдела компании C&RE Елена Подлесных . Но мало желающих доставать из укромных мест свои заначки и вкладывать их в дело.   

 

Нас ждет еще пять тощих лет?

В кризисных условиях выживание многих девелоперов зависит от их отношений с банками. Сегодня появилась возможность для конструктивного диалога.

При этом неважно, что эта возможность основывается на сугубо прагматических началах, что банкам выгодней находить взаимопонимание с партнерами, чем забирать у них малоликвидные залоги. Городские власти сегодня также идут навстречу застройщикам, меняют условия контрактов на более мягкие.

Это все крайне важно, ибо, судя по всему, нынешний кризис обещает быть затяжным. В ходе недавнего опроса лидеров рынка недвижимости на тему, когда положение на нем, по их мнению, вернется к уровню 2015 года, большинство респондентов ответили, что для этого понадобится не менее пяти лет.

 

Эффект синергии

Сегодня в России меняется рынок девелоперских услуг. Причем происходит это не по желанию самих застройщиков, а под воздействием объективных, в первую очередь финансовых, причин.

Главное изменение заключается в том, что девелоперы в большинстве своем больше не могут использовать банковские кредиты, поскольку банки не желают их кредитовать.

Классикой жанра становится участие в...






НедвижимостьАрхитектураБизнесВластьЖКХИнтерьерНовостиРазноеСтройматериалыТехнологии

Рынок недвижимости: опасайтесь не больших расходов, а низких доходов | Минстрой жестко проводит политику концессионирования сферы ЖКХ, а власти на местах порой так же жестко этому противодействуют

Рынок недвижимости: опасайтесь не больших расходов, а низких доходов | Где в Москве прописался «голландский дом», и почему его строят в центре спального района

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *