Правильно составленный ДДУ спасет ли договор от обмана

Правильно составленный ДДУ: спасет ли договор от обмана

Президент дал три года на переход от долевого строительства к проектному финансированию. Но все эти три года, продажи по-прежнему будут идти по ДДУ, поэтому важно знать, что должно быть в этом договоре в обязательном порядке.

Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) позволяет на законных основаниях приобрести квартиру в строящемся доме. На данный момент эта  максимально защищённый способ покупки жилья, который все же не исключает всех возможных строительных рисков. Ближайшие три года квартиры на первичном рынке будут  точно продаваться по этому договору, а с приходом проектного финансирования форма продажи, естественно, изменится.

 

Но изменения будут потом, а сейчас стоит знать все нюансы договора долевого участия, если вы намереваетесь инвестировать свои сбережения в будущее жилье.

 

Законные основания

ДДУ – законный способ покупки  жилого, нежилого помещения, а также машиноместа в строящемся многоквартирном доме.

Дмитрий Гордеев , ведущий юрисконсульт направления Фонд «Институт экономики города», отмечает, что ДДУ, по сути, — это  договор подряда, требующий регистрацию. Именно регистрация позволила решить проблему двойных и даже тройных продаж, которая была некогда на нашем рынке недвижимости. И не всегда такие ситуации возникали по причине злого умысла застройщика, имели место и обычные ошибки. Но человеческий ли фактор был причиной или же злой умысел – это не меняло самого факта  продажи квартиры нескольким лицам. 

Договор участия в долевом строительстве, безусловно, сложнее, чем обычный договор подряда. Он детально регулируется 214-ФЗ. Однако и 214-ФЗ не защищает от возможности стать обманутым дольщиком, так как все риски финансирования строительства никуда не уходят.

Итак, все, что требуется законом от ДДУ, прописано в 4 статье 214-ФЗ. Но это лишь часть условий, любая сторона, участвующая в договоре, может настаивать на внесение своих условий, которые ей кажутся  существенными. И если такие условия вносятся в договор, то они должны быть согласованы каждой стороной. В противном случае договор не будет считаться действительным. Незаключенный же договор означает, что стороны  не связаны никакими обязательствами.

 

Обязательные условия

В соответствии с требованиями законодательства  ДДУ должен содержать:

  • описание объекта;
  • срок его передачи;
  • цену договора;
  • сроки и порядок оплаты;
  • гарантийный срок;
  • способ обеспечения застройщиком своей основной миссии – передачи объекта в собственность;
  • условия, касающиеся объектов социальной инфраструктуры.

Это семь пунктов, без которых Росреестр откажет в регистрации договора, так как он не будет отвечать всем требованиям закона. Но стоит поподробнее остановиться на каждом пункте.

Описание объекта должно быть исчерпывающим, чтобы приобретаемый объект невозможно было спутать ни с каким другим. Описание должно соответствовать проектной декларации и давать информацию о расположении дома, секции, подъезде, этаже, его назначении, площади. Этот пункт содержит и описание самого дома: его энергоэффективности, сейсмостойкости, материала наружных стен и поэтажных перекрытий. Причем, как отмечает Наталья Шаталина , генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», определение приобретаемого объекта должно содержать не только описательную часть, но и графическое отображение, например, схему и чертеж расположения объекта долевого строительства, его план с расположением комнат, лоджий, балконов и т.д.

Срок передачи объекта должен быть указан точно. Его можно привязать к событию, но дата проведения этого события должна быть конкретная и известная.

Мария Литинецкая , управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на такой нюанс:

— Нередко застройщики стремятся избежать указания точной даты передачи квартиры покупателю в договоре, привязав передачу ключей к получению разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако закон допускает указания только на те события, которые произойдут в любом случае, а РВЭ застройщик может и не получить.

Цена договора может указываться конкретной суммой, а может прописываться формулой —  цена кв. м Х площадь квартиры. Если цена прописывается формулой, то она может меняться  после сдачи дома и замера площади квартиры БТИ. Нередко площадь увеличивается, и покупателю приходится доплачивать. Максимальное отклонение, предусмотренное законом, цены – 5%.

Стоит обращать внимание на то, в какой валюте указаны цены. Покупать квартиру лучше все же в рублях, но некоторые застройщики до сих пор предпочитают продавать квадратные метры в условных единица. Некоторые при этом даже не фиксируют в договоре обменный курс.

Следует также знать, что застройщик может попытаться продать квадратные метры балконов, лоджий и неотапливаемых помещений под видом общей площади без понижающего коэффициента. Однако в ноябре 2016...






НедвижимостьАрхитектураБизнесВластьЖКХИнтерьерНовостиРазноеСтройматериалыТехнологии

Правильно составленный ДДУ: спасет ли договор от обмана | Новые жертвы старой беды

Правильно составленный ДДУ: спасет ли договор от обмана | Дорожное строительство, как брак по расчету: и развод неприемлем, и совместная жизнь полна разногласий

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *